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전세계약 시 표준 계약서만으로는 모든 상황을 완벽하게 대비하기 어렵기 때문에 전세 계약 특약이 굉장히 중요한 역할을 합니다. 특히 최근 증가하고 있는 전세사기와 같은 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 반드시 추가해야하는 특약들이 있지만, 잘 모르시는 분들이 많습니다.
이번 포스팅에서는 전세 계약 특약 필수 리스트를 정리해드리도록 하겠으니, 계약 체결 전 참고 활용 하시기 바랍니다.
전세 계약 특약 필수 리스트
전세자금 대출 협조 특약
임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조하며, 만약 전세자금대출 실행이 불가능할 경우 임대인은 계약을 해지하고 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다.
많은 임차인들이 전세 자금 대출을 받기 때문에, 대출이 불가능할 경우 계약 이행이 어려워질 수 있습니다. 이 특약은 임대인의 협조를 명시하고, 대출 불가 시 계약 해지와 계약금 반환을 보장함으로써 임차인의 재정적 위험을 최소화합니다.
전세보증금 반환 보증보험 가입 특약
임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 임대목적물의 하자로 인해 전세보증보험 가입이 거절되는 경우 계약을 해지하고 임차인에게 계약금 및 잔금 전액을 즉시 반환한다.
최근 전세 사기와 깡통 전세 등의 문제가 증가하면서, 이 특약은 필수적인 안전장치가 되었습니다. 보증보험 가입을 통해 임차인은 전세금 반환을 보장받을 수 있고, 임대인의 협조를 명시하여 원활한 보험 가입을 도모합니다.
잔금 지급 및 소유권 이전 특약
임대인은 임대목적물에 대한 잔금 지금 및 소유권 이전까지 임대 목적물에 대한 일체의 새로운 권리(근저당 등)를 설정하지 않는다.
잔금 지급 후 임대인이 새로운 권리를 설정하면 임차인의 대항력이 약화될 수 있기 때문에, 이를 방지하여 임차인의 안전한 거주를 보장합니다.
임대인 체납 세금 확인 특약
임대인은 일체의 체납 세금이 없음을 확인하며, 임차인의 세금 체납 내역 확인에 협조한다. 체납 확인 시 계약을 해지하고 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 즉시 반환한다.
임대인의 체납 세금은 임차인에게 전세 사기 등의 예기치 못한 부담이 될 수 있습니다. 이 특약을 통해 임차인은 계약 전 임대인의 재정 상태를 확인할 수 있어, 잠재적인 위험을 사전에 파악하고 대비할 수 있습니다.
임대인 변경 시 계약 재작성 특약
임대차 계약 기간 동안 임대인이 변경되는 경우, 새로운 임대인과 기존 계약 조건 그대로 계약서를 다시 작성한다.
임대인이 변경될 경우 기존 계약의 효력이 불분명해지는 문제가 발생할 수 있으므로, 임대인 변경 시, 계약서 재작성을 명시합니다.
임대인의 매매 고지 의무 특약
임대인은 계약 기간 중 임대목적물에 대한 매매 계약을 체결하거나 체결할 예정인 경우, 반드시 사전에 임차인에게 서면으로 고지하며, 임차인은 새로운 임대인과의 계약 유지 여부를 결정할 수 있다.
이 특약을 통해 임차인은 새로운 소유자와의 관계를 미리 대비할 수 있으며, 전세사기의 위험을 줄일 수 있습니다. 임차인은 이 정보를 바탕으로 계약 유지 여부를 결정하거나 필요한 법적 조치를 취할 수 있습니다.
전세권 설정 특약
임대인은 임차인의 요청 시 전세권 설정등기에 협조한다.
전세권 설정에 관한 특약은 임차인의 권리를 강화합니다. 임대인이 임차인의 전세권 설정에 동의하고 필요한 서류를 제공함으로써, 임차인의 법적 지위를 보장하고 전세사기의 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
단, 임대인이 전세권 설정에 쉽게 동의하지 않는 경우에는 임차인의 ‘전전세 금지’ 또는 ‘전대차 금지’를 추가하시면 되겠습니다.
전세보증금 반환 지연 시 지연이자 특약
임대인이 임대차 계약 만료일까지 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 연O%의 지연이자를 지급한다. 지연이자는 계약 만료일부터 전세보증금의 실제 반환일까지 계산한다.
이 특약은 임대인이 계약 종료 후 전세보증금을 제때 반환하지 않을 경우, 연간 일정 비율의 지연이자를 지급해야 함을 명시합니다. 이는 임대인에게 보증금 반환의 시급성을 인식시키고, 임차인의 경제적 손실을 보상하는 역할을 합니다.
임대인 소유권 이전 등기 금지 특약
임대차 계약 기간 동안 임차인의 동의 없이 임대목적물에 대한 임대인의 소유권 이전 등기를 금지한다.
이 특약에 따라 임대인은 임대차계약 기간 동안 임차인의 동의 없이 해당 부동산의 소유권을 타인에게 이전할 수 없습니다. 이는 임차인이 예기치 못한 소유자 변경으로 인해 겪을 수 있는 전세 사기를 방지하는 역할을 합니다.
매매계약 체결 시 통지 의무 특약
임대인은 계약 기간 중 매매계약을 체결 할 경우, 계약 체결 후 7일 이내에 반드시 임차인에게 고지한다.
이 특약은 전세와 매매가 동시에 진행되는 상황에서 임차인이 자신의 이익을 보호하고 적절한 대응을 할 수 있도록 돕습니다. 임차인은 이 정보를 바탕으로 계약 유지 여부를 결정하거나 새로운 거주지를 찾을 시간을 확보할 수 있습니다.
임대인 변경 시 승계 거부권 특약
임차인은 임대인 변경 통지를 받은 날로부터 1개월 이내에 임대차 계약의 승계를 거부할 수 있다.
이 특약에 따라 임차인은 새로운 임대인의 세금 체납 이력이나 보증사고 이력을 확인한 후, 계약 승계를 거부할 수 있는 권리를 갖습니다. 이는 임차인이 재정적으로 불안정하거나 신뢰성이 낮은 새로운 임대인과의 계약 관계를 피할 수 있게 해줍니다. 결과적으로 이 특약은 임차인이 악성 임대인으로 인해 발생할 수 있는 보증금 미반환, 주거 불안정 등의 피해를 사전에 방지할 수 있도록 돕습니다.
계약금 반환 특약
계약 체결 후 임대인의 귀책으로 계약이 해지되는 경우 임대인은 임차인에게 계약금의 두 배를 반환한다.
계약금 반환 특약은 임대인이 계약 체결 후 자신의 귀책사유로 계약이 무효화될 경우 계약금의 두 배를 반환하도록 규정하여 임차인의 권리를 보호합니다. 이를 통해 임대인이 계약 이행에 신중을 기하도록 유도할 수 있습니다.
이상으로 전세 계약 특약 필수 리스트에 대해 알아보았습니다. 위에서 언급된 전세 계약 특약들 중 일부는 부동산에서 알아서 넣어주시는 것들도 많을 겁니다.
그러나 임차인의 소중한 권리를 보호하기 위해 잘 알아두시고, 누락된 전세 계약 특약들은 가능하면 추가될 수 있도록 잘 협상하시면 도움이 될 것입니다.
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