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최근 1~2년 사이 전례 없는 부동산 하락장을 거치며, 많은 분들이 갈아타기를 통해 상급지 내집마련에 성공하셨습니다.
하지만 여전히 1주택자 갈아타기를 어떻게 해야하고, 주의해야 할 것들이 무엇인지 잘 모르시는 분들도 많습니다.
이번 포스팅에서는 성공적인 1주택자 갈아타기를 위한 전략과 주의사항을 알아보겠으니 도움이 되기를 바랍니다.
1주택자 갈아타기 핵심 전략 3가지
매수 및 매도 동시 진행
먼저, 1주택자는 기존에 보유하고 있던 주택의 매도와 신규 주택 매수를 동시에 진행하는 방법을 선택할 수 있습니다.
이 경우 기존 주택의 시세를 모두 활용하여 갈아탈 수 있기 때문에 기존 주택과 신규 주택의 가격 차이만 고려하면 되므로, 비교적 간단한 계산을 통해 갈아타기를 진행할 수 있습니다.
다만, 부동산 시장 상황에 따라 낮은 가격에 신규 주택을 매수하고 높은 가격에 기존 주택을 매도하기에는 어려움이 있을 수 있습니다. 일반적으로 신규로 매수하려는 주택이 상급지고 기존 주택이 하급지이므로, 기존 주택이 높은 가격에 매도가 된다는 것은 상급지는 이미 앞서서 가격 상승이 끝났을 가능성이 높기 때문입니다.
따라서, 시세 차익은 적을 수 있지만, 기존 주택 매도에 너무 욕심 부리기 보다는 인프라가 좋은 상급지에서의 실거주에 대한 만족도를 높이는 것에 중점을 맞추는 것이 좋습니다.
기존 주택 임대, 신규 주택 매수
기존 주택의 입지나 상품성이 괜찮다면 굳이 매도하지 않아도, 기존 주택을 전세 또는 월세로 임대하고 상급지로 이동하는 것도 가능합니다.
전세금이나 월세 보증금을 활용하여 신규 주택을 매수하는 전략으로, 이 경우 기존 주택을 매도하는 것보다 가용 금액이 줄어들기 때문에 자금 여력이나 대출 한도에 대해 추가적으로 고려해야 합니다.
전세가 유리할 때는 전세를 주고, 월세가 유리할 때는 전월세 전활률을 따져보고 월세를 주면 됩니다. 다만 월세 보증금이 전세금에 비해 적기 때문에 그 차이만큼 대출을 일으킬 수 있는지 계산해봐야 합니다.
이 방법의 경우 부동산 시황에 따라 기존 주택 매도와 신규 주택 매수 시점을 유연하게 정할 수 있으며, 일시적 2주택 제도를 활용하여 비과세 혜택까지 누릴 수 있습니다.
원하는 주택 또는 분양권 미리 매수
마지막으로, 현재 시점에서 상급지로 갈아타기 위한 자금 확보가 어려운 경우, 갭투자를 통해 이사하고자 하는 주택을 미리 매수할 수 있습니다. 갭 투자를 하면 해당 주택의 매매가격과 전세가격의 차이 만큼의 자금만 보유하면 되기 때문에 당장 큰 돈이 필요하지 않습니다.
또한 분양권을 매수해 놓는 것도 좋은 방법입니다. 아파트의 경우 청약 이후부터 준공까지 약 2~3년이 소요되기 때문에 해당 기간 동안 중도금 대출을 통해 자금 확보에 대한 시간을 벌 수 있습니다.
1주택자 갈아타기 최적의 시기는 언제?
1주택자 갈아타기 최적의 시기는 부동산 하락장입니다. 최근으로 생각해보면 2022년 말~2023년이라고 볼 수 있습니다.
보통 전고점에서 -20~30%정도 하락한 가격에 상급지 매물을 매수할 수 있다면 마음 먹고 갈아타기를 실행하시는 게 좋습니다. -30%정도면 이미 충분히 좋은 가격이기 때문에, 더 떨어질 것을 기다리는 것보다 상급지 이사 기회를 잃는 것이 기회비용이 더 크기 때문입니다.
물론 이 때는 앞서도 말씀드렸지만, 하급지에 위치한 기존 주택 매도에 너무 욕심을 부려서는 안 됩니다. 기존 주택을 빠르게 처분하면 처분할수록, 상급지 매물을 더욱 저렴하게 살 수 있는 확률이 높아진다는 점을 꼭 인지하시기 바랍니다.
1주책자 갈아타기 주의 사항
✅절대 먼저 매수하지 않기
시장 상황과 부동산 소장님들의 푸쉬에 심리적으로 압박이 있더라도, 기존 주택이 팔리기 전까지는 절대로 섣불리 신규 주택을 먼저 매수하면 안 됩니다. 물론, 기존 주택이 팔리지 않아도 잔금을 칠 수 있는 경우는 예외입니다.
섣불리 이사 갈 집을 먼저 매수했다가 기존 집이 팔리지 않으면, 잔금 시기가 다가옴에 따라 기존 집을 더 큰 손해를 보면서 매도해야 할 수도 있고 , 그 때 까지의 스트레스가 상당하기 때문입니다.
✅양도소득세 비과세 혜택
주택은 세금이 워낙 많이 나오기 때문에 가능하면 양도소득세 비과세 요건을 채우고 혜택을 받는 것이 좋습니다. 양도소득세 비과세는 주택 구입 시점, 규제 지역 해당 여부 등에 따라 상이하므로 자세한 내용은 아래를 참고하시고, 반드시 세무사에게 상담을 받으시는 것을 추천드립니다.
✅소득 수준과 라이프 스타일 고려하기
많은 사람들이 상급지 저점을 잡으려면 무리해서라도 영끌 매수를 하라고 추천합니다. 하지만 자칫 잘못하면 큰 후회를 하게 될 수도 있어, 본인의 소득 수준과 라이프 스타일을 반드시 고려해야합니다.
무리하게 이사 했지만, 버는 족족 대출 이자를 부담하느라 생활 수준이 너무 바닥으로 떨어진다면 오히려 거주 만족도보다 스트레스가 더 커질 수도 있기 때문입니다.
예를 들어, 강남에 살면서 대출이자 때문에 월 30만원만 못쓰는 삶과, 마포에 살면서 월 300만원 쓰는 삶 중 어떤 것을 본인이 더 추구하는지 생각해보시면 될 것 같습니다.
✅멘탈 관리 잘하기
기존 주택이 팔리지 않거나, 신규 주택을 성공적으로 매수한 후 집 값이 일시적으로 떨어지더라도 흔들리지 않는 것이 중요합니다. 만약 멘탈 관리를 제대로 하지 못하고, 일시적인 가격 등락에 일희일비 한다면 장담하건데, 올바른 결정을 내리기 어려울 가능성이 높습니다.
부동산 시장은 언제나 오르는 것도, 언제나 떨어지는 것도 아니며, 장기적으로 보면 우상향에 수렴합니다. 전고점 대비해서 20~30% 다운된 가격에 매수를 했다면 마음에 여유를 갖고 행복하게 거주하면서 시세 상승을 기다리면 됩니다.
이상으로 1주택자 갈아타기 전략과 주의사항에 대해 알아보았습니다. 위 내용을 참고하셔서 매수와 매도의 시점, 자금 조달 방법 등을 종합적으로 고려하여 최적의 전략을 수립하시고, 더 나은 생활 환경을 누려보시기 바랍니다.
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