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전세 매물을 찾다 보면 시세보다 상당히 저렴한 매물을 만나는 경우가 종종 있습니다. 이런 매물들은 일반적으로 ‘융자 있는 집’ 또는 ‘선순위 대출 있는 집’이거나, 집주인의 긴급한 사정으로 인해 저렴하게 나온 것일 확률이 높습니다.
융자있는 집 전세는 가격이 매우 매력적이지만, 그만큼 위험 요소도 존재하므로 결정하기 전 신중한 고민이 필요합니다.
이번 포스팅에서는 융자있는 집 전세를 계약하기 전에 반드시 체크해야 할 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
융자란 무엇인가?
일반적으로 많은 사람들이 주택을 구매할 때 은행 대출을 이용하므로 주택의 등기부등본에 근저당이 설정됩니다. 즉, 근저당은 주택을 구매하기 위해 은행에서 대출을 받은 것을 의미합니다.
근저당은 일반적으로 대출 금액의 약 110% 정도가 설정되며, 이는 대출 금액 이상을 대비하기 위한 안전 장치입니다.
주택에 근저당이 설정되어 있으면, 그 주택이 경매에 나올 경우 은행이 낙찰금에 대해 우선적인 권리를 가지게 됩니다. 따라서 근저당 후순위인 세입자는 전세 보증금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
만약 본인이 전세로 입주를 계획 중인 집의 등기부등본에 근저당이 없다면, 집주인이 주택을 현금으로 매수하거나 기존 세입자의 보증금으로 근저당을 해지한 경우일 수 있습니다.
융자있는 집 전세 체크 사항
근저당이 설정되지 않은 매물을 선택하는 것이 이상적이지만, 때로는 개인의 경제적 상황으로 인해 그렇게 선택할 수밖에 없는 상황이 있습니다. 이럴 때는 다음의 몇 가지 중요한 사항을 체크하는 것이 필요합니다.
등기부등본 확인하기
등기부등본은 부동산의 소유와 관련된 중요한 정보를 담고 있는 문서로 이를 통해 집에 설정된 융자의 규모와 선순위 채권 여부를 확인할 수 있습니다.
특히, 전세보증금보다 우선적으로 상환되어야 하는 채권이 많이 설정되어 있는 경우, 전세보증금을 안전하게 보호하기 어려울 수 있어 주의가 필요합니다.
매물을 검토할 때 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 하며, 융자 금액과 그에 따른 조건들을 이해하고 가능하면 전문가의 조언을 받아 이행 가능한 전세 계약을 체결하는 것이 좋습니다.
집주인의 신용도 및 금융 상태 점검
융자가 설정된 집을 선택할 때는 집주인의 신용도와 금융 상태를 필수적으로 검토해야 합니다. 집주인의 신용도가 낮거나 금융 상태가 불안정할 경우, 융자 상환에 어려움이 생길 수 있습니다. 이 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아질 수 있습니다.
최근에는 부동산을 통해 집주인의 세금 체납 여부와 신용 등을 조회가 가능하므로, 이를 통해 장기적인 입주 계획에 필요한 안전성을 확보할 수 있습니다.
전세반환보증보험 가입
전세반환보증보험은 융자가 있는 집이든 없는 집이든 모든 전세 계약에서 가입하는 것이 좋습니다.
HUG의 정책에 따르면 융자가 있는 집의 경우, 선순위 채권인 근저당과 전세보증금의 합이 해당 주택의 가격의 90%를 넘지 않아야 합니다. 이 조건을 충족하지 않으면 전세보증금을 회수하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.
계약서 특약에 근저당 말소 조건 추가
반드시 전세 계약서에 ‘근저당을 즉시 말소한다’는 조항을 추가해야 합니다. 예를 들어, 전세 보증금이 2.2억 원이고 근저당이 2억 원이라면 즉시 말소가 가능합니다.
계약 체결 시 근저당 말소와 관련된 영수증을 집주인과 은행으로부터 받으셔야 하고, 등기부등본에 말소 신청이 반영되기까지 최대 3일이 소요될 수 있는 점 참고하시기 바랍니다.
처리 기간 동안에는 등기부등본에 ‘사건 처리중’으로 표시되며, 나중에 꼭 말소 완료를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
확정 일자 부여 및 전입 신고
전입 신고와 확정 일자 부여는 제 때에 정확하게 처리해야 합니다. 계약서 작성 즉시 확정 일자를 받아야 하며, 잔금 지급 후 즉시 전입 신고를 진행해야 합니다. 전입 신고가 완료된 후 다음 날부터 확정 일자를 기준으로 대항력이 발생합니다.
융자있는 집 전세, 최대한 안전하게 구하려면?
✅전세 보증금 + 근저당(융자) < 매매가 70%
일반적으로 전세 보증금과 근저당의 합이 주택 시세의 70%를 초과하지 않는 매물은 비교적 안전한 선택이라고 볼 수 있습니다.
주택이 경매로 넘어갈 때 대체로 시세의 70% 정도에 낙찰되기 때문에, 전세 보증금과 근저당의 합이 그 이하면 첫 번째 선순위인 은행이 우선적으로 근저당을 회수할 가능성이 큽니다. 이 경우에는 전세 보증금을 대부분 혹은 전부 돌려받을 수 있습니다.
그러나 전세 보증금과 근저당의 합이 70%를 초과하는 경우, 본인의 보증금을 온전히 돌려받는 것이 그만큼 어려워질 수 있습니다. 이 점을 유념하여 계약 전에 등기부등본을 확인하고 전문가의 조언을 듣는 것이 중요합니다.
예를 들어, 아래와 같은 상황이라면 1순위 은행이 근저당 2억을 먼저 회수하더라도 남는 금액이 5억이므로 내 보증금을 안전하게 보호할 수 있게 됩니다.
- 매매 10억
- 경매 낙찰가 7억
- 4억(전세가) + 2억(근저당) < 7억(매매시세 70%)
- 1순위 은행 : 2억 회수 → 잔여 5억
- 2순위 본인 : 4억 회수 → 잔여 1억
이상으로 융자가 있는 집 전세란 무엇인지, 융자있는 집 전세를 최대한 안전하고 현명하게 구하기 위해 알아야 할 주요 사항들은 어떤 것들이 있는지 알아보았습니다.
가능하다면 거주 환경을 일부 조정하더라도 본인의 금전적 여유 내에서 안전한 전세를 선택하는 것을 추천드립니다.
하지만 불가피한 상황이라면 최소한 위에서 언급한 사항들을 참고하셔서 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다.
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