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아파트 누수가 나는 경우 비용이 많이 들어가기 때문에 누수의 원인을 정확하게 파악하고 그 책임 소재를 따지는 것이 가장 중요합니다.
누수의 원인에는 다양한 것들이 있으며, 누수 발생의 근원적 사유가 공용 부분의 하자인지, 전용 부분의 하자인지에 따라 책임 소재가 달라지기 때문입니다.
이번 포스팅에서는 누수의 원인에는 어떤 것들이 있는지, 아파트 누수 관리사무소 책임 범위는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠으니 도움이 되었으면 좋겠습니다.
아파트 누수 관리사무소 책임 범위
모든 아파트는 공용 부분과 전용 부분으로 구분이 됩니다. 공용 부분은 계단, 복도 등 여러 사람들이 공동으로 사용하는 곳이고, 전용 부분은 집주인이 단독으로 권리를 행사하는 공간을 의미합니다. 흔히 아파트 면적이 공용 면적과 전용 면적으로 구분되는 이유가 바로 이 때문입니다.
만약 누수의 원인이 공용 부분에 있는 경우에는 그 귀책이 관리사무소에 있으며, 전용 부분에 있는 경우에는 해당 집주인에게 귀책이 귀속됩니다. 그러나 때로는 공용 부분인지 전용 부분인지 판단하기 애매한 부분들이 존재하기 때문에 각 아파트의 관리 규약에서 이를 명확하게 구분해두고 있습니다.
아파트 관리 규약들은 통상적으로 서울시 공동 주택 관리 규약 준칙을 참고해서 작성되며, 그 내용은 다음과 같습니다.
✅ 공용 부분의 범위
- 건물 부분 : 벽,기둥,바닥,보,지붕,주 계단,외벽 난간 등 전용 부분에 포함되지 않는 부분
- 부대 시설 : 주차장,관리사무소,경비실,대문,조경 시설,저수 시설,승강기 등 그 외 전용 부분에 포함되지 않는 시설
- 복리 시설 : 놀이터,주민 공동 시설,경로당,유치원 등 그 외 시설
✅전용 부분의 범위
- 세대 내부에서 전용으로 사용하는 천장, 바닥 및 벽체
- 현관문 및 창(발코니 포함)
- 전용 부분의 배관,배선 및 닥트 등 설비
- 세대별 전기,수도,가스,급탕,난방 배관,배선(계량기는 공용 부분)
그러나 이렇게만 살펴봐서는 여전히 실제 사례에 적용해서 판단하기 어려울 수 있기 때문에 지금부터 몇 가지 사례를 통해 구분해보도록 하겠습니다.
누수 사례 별 책임 소재 알아보기
공용 부분 누수인지 전용 부분 누수인지 관련하여 가장 많이 발생하는 사례는 아래의 4가지 경우입니다. 이 외의 누수들은 대부분 윗 집 또는 내 집의 공사, 노후 등으로 인한 경우가 많습니다.
배관 누수
아파트에는 다수의 공용 배관들이 세대와 이어져 있습니다. 이 공용 배관들은 수직 형태로 비트라고 불리는 공간을 통해 내려가게 되어있는데 보통 화장실, 주방, 또는 베란다 쪽에 위치해 있습니다. 그리고 이 공용 배관들로부터 세대 배관이 파생되어 수평으로 연결이 되는 구조입니다.
따라서 만약 배관 누수가 의심이 되는 경우라면 일단 누수의 원인이 되는 배관이 어떤 것 인지를 전문 업체를 통해 찾는 것이 핵심입니다. 원인이 되는 배관이 수직 배관이라면 관리사무소에서, 수평 배관이라면 집주인이 책임을 지는 것이 맞습니다.
눈에 가장 잘 보이는 발코니 우수관의 경우에는 명확하게 공용 부분이므로 이 부분에 누수가 발생하는 경우 관리사무소에 연락하시면 됩니다. 다만 우수관 외부에 노출된 하부 틈이 세대 내 이물질 등으로 막혀 누수가 발생하는 경우에는 집주인의 책임입니다.
옥상 방수층 크랙
아파트 최상층에 거주하는 세대의 경우 윗 집이 없는데 천장이나 벽면에 누수가 발생하는 경우가 간혹 있습니다. 이 때의 주된 원인이 바로 옥상 방수층 크랙입니다. 일단 누수가 발생했다면 옥상의 상태부터 확인 해주셔야 합니다.
만약 옥상 방수층 크랙이 원인으로 지목되는 경우는 따져볼 것도 없이 관리사무소에서 처리를 해줘야 합니다.
샷시 창틀 누수
샷시 창틀에서 누수가 발생하는 경우 역시 케이스에 따라 책임 소재가 나뉠 수 있습니다. 대부분의 경우에는 샷시 코킹이 제대로 되어있지 않을 가능성이 높으며, 이 때는 집주인에게 누수의 책임이 귀속됩니다.
그러나,샷시를 교체한지 얼마 안 되었고 코킹까지 제대로 했음에도 세대 내부로 빗물이 들이닥치는 경우에는 외벽 크랙의 가능성이 있습니다. 이 때는 공용 부분의 하자로 관리사무소에 책임이 귀속됩니다.
단, 외벽 크랙이 확실하게 눈에 띄지 않거나, 비가 오지 않는 날에 관리사무소 직원이 방문하는 경우 입증하기 어렵기 때문에 반드시 동영상 등의 촬영으로 증거를 명확하게 남기는 것이 필요합니다.
장마철 벽지 젖음
비가 많이 오는 장마철의 경우 천장은 멀쩡한데 벽면 쪽 벽지가 젖는 경우 역시 외부 크랙의 가능성이 높습니다. 또한, 아파트 벽과 접한 방의 경우 창틀 부근의 천장 도배가 흥건하게 젖는 경우가 있는데 이 때는 샷시 코킹의 문제일 수도 있고, 외벽 크랙 문제일 수도 있어 추가 확인이 필요합니다.
이상으로 아파트 누수 관리사무소 책임 범위에 대해 알아보았습니다. 아파트 누수는 원인을 규명하기가 힘들기 때문에 많은 분들이 누수 문제로 관리사무소와 갈등으로 힘들어 하십니다.
누수는 발생 후 시간이 지날수록 규명이 힘들기 때문에 가능하면 발생 즉시 관리사무소와 탐지 업체에 연락하셔서 원인을 찾는 것이 핵심입니다.
분쟁이 지속되는 경우 중앙 공동 주택관리 분쟁 조정 위원회의 도움을 받는 것도 좋은 방법이니 참고하시기 바랍니다.
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