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피치 못한 사정으로 불법 위반 건축물 월세,전세 계약을 고려하고 계신가요? 그렇다면 계약서를 작성하시기 전에 꼭 아래의 내용을 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.
불법 위반 건축물을 임차하는 경우, 자신의 권리와 의무가 무엇인지에 대해 확실히 이해하지 못하면 생각지도 못한 불이익을 받을 수 있기 때문입니다.
지금부터 말씀드릴 내용들을 계약 전에 충분히 인지하신다면 생각지도 못한 상황에서 도움이 될 것입니다.
불법 위반 건축물의 유형
✅베란다 확장
건물을 지을 때 일조권을 보장하기 위해 건물 윗부분이 계단 형태로 꺾이게 되는 경우가 있습니다. 이 때 베란다 윗 부분을 무단으로 샷시나 판넬로 덮어 실내 공간을 만드는 경우 불법 위반 건축물에 해당됩니다. 다음의 예시를 참고하시면 이해가 잘 되실 것 입니다.
✅용도 변경
근린생활시설로 허가를 받은 부분을 주택으로 개조하거나, 고시원 또는 다중 주택에서 취사 시설을 설치하는 경우 불법 위반 건축물에 해당됩니다. 1층에 상가가 있는 건물의 경우 대부분 이런 케이스에 해당될 확률이 높습니다.
✅면적, 건폐율, 용적률 초과
건축물의 면적, 건폐율, 용적률 등이 법적인 기준을 초과하여 건축하는 경우 불법 위반 건축물에 해당됩니다.
✅무단 증축, 개축
옥상에 옥탑방을 만들거나, 필로티에 창고나 원룸을 추가하거나, 다락을 주거용으로 사용하거나, 발코니나 현관을 확장하는 경우 불법 위반 건축물에 해당됩니다.
불법 위반 건축물 월세,전세 계약 장단점
✅장점
위반 건축물 월세,전세 계약의 가장 큰 장점은 저렴한 보증금과 월세입니다. 일반적인 건물보다 보증금과 월세가 낮게 책정되어 있기 때문에 임차인은 자금 부담이 적고, 저렴한 비용으로 거주할 수 있습니다.
또한 앞서 언급했다시피 제대로 전입 신고를 하고 확정일자를 부여 받았다면 주택임대차보호법에 따라 보호 받을 수 있습니다.
✅단점
위반 건축물 월세,전세의 가장 큰 단점은 안전과 거주 환경에 문제가 있을 수 있다는 점입니다. 건축법을 위반하여 지어진 만큼 소음, 화재, 안전 등의 문제가 있을 수 있습니다. 따라서, 임차인은 건물의 상태를 꼼꼼히 살펴보고 소방 안전 시설 등이 법대로 잘 갖춰져 있는지 확인하는 등의 조치를 취해야 합니다.
또한, 위반 건축물은 은행이나 보험사에서 담보로 인정하지 않으므로 전세대출이나 전세보증보험이 적용되지 않습니다.
위반 건축물 월세,전세 계약 시 주의사항
✅건축물대장 확인
건축물 대장은 건축물의 용도, 면적, 층수, 증축 여부 등을 기록한 서류입니다. 건축물 대장에 위반 건축물이라고 표시되어 있거나, 실제 현장과 건축물 대장의 내용이 다르다면 위반 건축물일 가능성이 있습니다. 아래의 예시를 참고하시기 바랍니다.
건축물 대장은 정부24 또는 세움터 사이트에서 무료로 열람할 수 있으니, 사전에 위반 건축물 여부를 확인하고, 계약서에도 명시해야 합니다.
✅등기부등본 확인
등기부등본은 건물의 소유자, 근저당, 가압류, 가처분, 경매 등의 권리 관계를 나타내는 서류입니다. 등기부등본을 열람하거나 발급 받아서 건물의 소유자가 누구인지, 건물에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 건물이 경매나 매각의 대상이 되었는지 등을 확인해야 합니다.
✅임대차 계약서
임대차 계약서는 임차인의 임차권을 보호하고 분쟁을 예방 및 해결하는데 중요한 증거가 됩니다. 위반 건축물의 경우 임대차 계약서에는 위반 건축물임을 명시하는 조항 등이 포함되어야 합니다.
불법 위반 건축물 임차인의 권리와 의무
✅임차인의 권리
임차인은 위반 건축물에 월세,전세 계약을 체결했을지라도 정상적으로 전입 신고 및 확정 일자를 부여 받은 경우, 임대차보호법에 따라 임차권을 보호 받을 수 있습니다.
임차인이 계약서에 명시된 조건을 준수하고 계약을 해지하지 않는 한, 임대차 기간 동안 권리를 행사할 수 있습니다.
또한, 임차인은 임대인의 부도나 파산, 경매, 매각 등의 사유가 발생하는 경우 계약을 체결한 후 6개월 이내에 임차권 등기를 설정하여 권리를 보호 받을 수 있습니다.
단, 전세로 계약하는 경우 위반 건축물은 정상적인 담보로 보기 어렵기 대문에 보증보험에 가입하는 것은 사실상 어렵습니다.
✅임차인의 의무
임차인은 위반 건축물 월세,전세 계약을 체결하기 전, 건축물대장을 열람하여 위반 건축물임을 충분히 인지하고, 계약서에도 위반 건축물임을 명시해야 합니다.
위반 건축물임을 알면서도 계약을 체결하였다면, 임차인은 추후 계약에 대해 이의를 제기할 수 없으며 임대차 계약서에 명시된 조건을 준수하고 만기 퇴실 할 때 건물을 원상 복구해야 합니다 .
계약 후 발생 가능한 문제 및 대처 방법
임대인이 위반 건축물임을 숨기거나, 임차인이 위반 건축물임을 알고도 계약을 체결한 경우, 임차인은 다음과 같은 문제에 직면할 수 있습니다.
✅원상복구 명령
지자체에서 위반 건축물임을 적발하면, 임대인에게 원상복구 명령을 내릴 수 있습니다. 원상복구 명령이 내려지면 임차인은 임대차 계약을 해지하고, 퇴거해야 할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대인에게 보증금과 손해배상을 청구할 수 있습니다
✅이행강제금 부과
임대인이 원상복구 명령을 이행하지 않으면, 지자체에서 이행 강제금을 부과할 수 있습니다. 이행 강제금은 임대인이 납부해야 하는 금액이지만, 임대인이 납부하지 않으면, 임차인이 납부하게 될 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대인에게 이행 강제금을 청구할 수 있습니다.
✅소방안전 점검
위반 건축물은 소방안전 점검의 대상이 될 수 있습니다. 소방안전 점검이 이루어지면, 임차인은 소방시설의 설치, 소방안전관리자의 선임, 소방안전교육의 수강 등의 의무를 이행해야 합니다. 이 경우, 임차인은 임대인에게 소방안전 점검에 따른 비용을 청구할 수 있습니다.
이상으로 불법 위반 건축물 월세,전세 계약 시 알아야 할 사항들을 말씀드렸습니다. 개인적으로는 권해드리진 않지만, 정말 어쩔 수 없는 상황이라면 위 내용들만이라도 꼭 알아두시기 바랍니다.
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