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아파트 분양권 전매는 잘 활용한다면 큰 수익을 낼 수 있지만, 이와 관련된 세금, 특히 양도소득세에 대한 이해가 없다면 예상치 못한 금전적 손실을 겪을 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 분양권 전매 양도세 계산에 대해 자세히 알아보도록 하겠으니, 아직 분양권 전매 절차에 대해 익숙하지 않으신 분들은 아래 포스팅을 먼저 읽고 오시는 것을 추천드립니다.
분양권 전매 양도세 계산 방법
일반적인 거래인 경우
✅양도차익 계산
- 양도차익: 매도가액 – (최초 분양가 + 그동안 납부한 계약금, 중도금 등)
- 이자비용, 취득세 등의 부대비용도 포함
✅양도소득세 계산
- 양도소득세:양도차익 × 세율
- 세율: 분양권은 규제여부 관계없이 1년 기준으로 세율 책정
✅장기보유특별공제
분양권 전매의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
손피 거래의 경우
손피 거래의 경우, 일반적인 거래보다 분양권 전매 양도세 계산이 더욱 복잡하여 많은 주의가 필요합니다.
✅양도가액 계산
- 양도가액: 손피 금액 + 매수자가 부담하는 양도소득세
- 매수자가 부담하는 양도소득세도 양도가액에 포함되어 추가 세금 발생
✅손피 거래 세금 계산 예시
손피 1억원, 1년 미만 보유 분양권이라고 가정시
- 1차 양도세 → 7700만원 (1억원 × 77%)
- 매수인 취득가액 → 1억 7700만원 (1억원 + 7700만원)
- 2차 양도세 → 5929만원 (1억 7700만원 × 77%)
- 총 양도세 → 1억 3629만원 (7700만원 + 5929만원)
분양권 전매 양도소득세 신고 및 납부
신고 기한
분양권 전매 양도소득세는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.
✅상반기(1~6월) 양도 → 8월 말까지
✅하반기(7~12월) 양도 → 다음 해 2월 말까지
신고 방법
국세청 홈택스에서 신고 또는 관할 세무서 방문신고
주의사항
손피 거래 시에도 실제 거래가액(손피 + 양도세)을 정확히 신고해야 합니다. 허위 신고 시 가산세 등 불이익이 있을 수 있습니다.
기타 세금 처리 사항
부가가치세
매매가액 중 건물가액에 대해 10% 부가가치세를 납부해야 합니다. 토지가액에 대해서는 부가가치세가 부과되지 않습니다.
취득세
취득세는 주택이 완공되어 취득할 때 부과됩니다. 따라서 분양권 자체는 취득세 과세 대상이 아니며, 취득세율은 분양권 계약 또는 취득 당시의 주택 수를 기준으로 결정됩니다.
주택 수 산정 시 분양권은 가격에 관계없이 포함되며, 취득 시점은 분양권의 최초 계약일 또는 전매 시 취득일을 기준으로 합니다. 2020년 8월 12일 이후에 계약한 분양권, 입주권, 오피스텔만 주택 수에 포함됩니다.
분양권 가족간 전매(증여 vs 양도)
가족 간 전매의 경우, 증여세율이 양도세율보다 낮을 수 있어 증여를 고려해볼 수 있습니다. 분양권을 증여하는 경우라면, 계약금 납입 직후 증여 시 증여세가 발생하지 않을 수 있으므로 그 시점이 중요합니다. 그러나 중도금 납부 후 증여 시에는 그만큼의 증여세가 부과될 수 있습니다.
분양권 전매 주의사항
✅세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 확인해야 하며, 개인의 상황에 따라 세금 계산이 달라질 수 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
✅탈세 의도가 있는 거래는 심각한 법적 제재를 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.
✅분양권 전매 제한 기간이 있는 경우, 이를 반드시 준수해야 합니다.
이상으로 분양권 전매 양도세 계산에 대해 자세하게 알아보았습니다. 분양권 전매에 따른 세금 처리는 복잡하고 상황에 따라 다양한 변수가 있으므로, 거래 전 충분한 검토와 전문가 상담 받으시는 것을 추천드립니다.
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