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자녀의 안정적인 미래를 위해 분양권 증여를 선택하시는 분들이 많습니다. 성공적인 증여를 위해서는 분양권과 증여의 개념을 각각 확실히 알아야하고,이 두가지가 결합되었을 때의 특수성을 알아야 합니다.
이번 포스팅에서는 초보자들을 위해 분양권 증여 절차에 대한 가이드를 제시해드리겠으니 도움이 되기를 바랍니다.
분양권의 법적 정의
분양권이란 아파트나 오피스텔 등 신축 부동산에 대해 건설사와 계약을 맺고 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 아직 완공되지 않은 부동산에 대한 미래의 소유권을 의미하며, 법적으로는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 정의되어 민법상 채권의 일종으로 취급됩니다.
증여의 법적 정의
민법 제554조에 따르면, 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
분양권 증여의 법적 특수성
분양권 증여는 아래의 내용과 같이 일반적인 부동산 증여와는 다른 특수성을 지닙니다. 만약, 분양권 증여를 고려하고 있다면 이러한 특수성을 충분히 이해하고 법적, 재무적 영향을 신중히 검토해야 합니다.
또한, 증여의 목적과 시기, 그리고 관련 세금 문제 등을 종합적으로 고려하여 결정을 내리는 것이 중요하겠습니다.
✅미완성 재산권
분양권은 아직 완공되지 않은 부동산에 대한 권리이므로, 실제 부동산이 아닌 ‘권리’를 증여하는 것입니다.
✅가치 변동 가능성
분양권의 가치는 부동산 시장 상황에 따라 변동될 수 있어, 증여 시점과 실제 부동산으로 전환되는 시점의 가치가 다를 수 있습니다.
✅법적 절차의 차이
일반 부동산 증여와 달리, 분양권 증여는 건설사에 대한 명의변경 신청 등의 추가적인 법적 절차가 필요합니다.
✅세금 계산의 특수성
분양권 증여 시 증여세 계산 기준이 일반 부동산과 다르게 적용되며, 이는 분양가와 시가의 차이 등을 고려해야 합니다.
분양권 증여 절차와 필요서류
분양권 증여를 진행할 때는 정확한 법적 절차를 따르고 필요한 서류를 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 증여 과정을 원활히 진행하고 향후 발생할 수 있는 법적 문제를 예방할 수 있습니다.
분양권 증여 절차
✅증여 계약서 작성
분양권 증여를 위해서는 증여 계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 증여자와 수증자의 인적사항과 증여 대상 분양권의 상세 정보, 증여의 조건과 시기를 정확하게 명시해야 합니다.
🔶증여 계약서 기재 사항
- 증여자와 수증자의 인적사항
- 증여 대상 분양권의 상세 정보(물건지,면적,분양가 등)
- 증여의 조건과 시기 명시(무상증여 or 조건부 증여)
- 당사자의 서명 또는 날인
- 증인으로서 제3자의 서명 (선택사항)
✅분양사무소 방문
증여자와 수증자가 함께 방문하여 권리의무승계신청서를 작성합
✅세무서 신고
증여일로부터 3개월 이내에 세무서에 증여세를 신고하고 납부합니다.
✅지방자치단체 신고
증여 계약일로부터 60일 이내 지자체에 취득세를 신고하고 납부합니다.
✅주택도시보증공사(HUG) 통지
HUG에 분양권 보증 관련 권리의무승계를 통지합니다.
분양권 증여 필요 서류
✅증여계약서
✅분양계약서 원본
✅증여자, 수증자의 신분증 사본
✅증여자, 수증자의 주민등록등본
✅가족관계증명서
✅인감증명서 또는 본인서명사실확인서(3개월 이내)
✅권리의무승계신청서
✅증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서
✅취득세 신고서
분양권 증여 VS 양도
상황에 따라 분양권 양도를하는 것이 유리할 수 있으므로 무작정 분양권 증여를 결정하기보다 가장 유리한 것이 어떤지를 따져보는 것이 필요합니다.
증여가 유리한 경우
✅P가 많이 붙은 경우
보유한 분양권에 P가 많이 붙은 경우에는 높은 양도소득세가 부과될 수 있어 증여가 유리합니다.
✅가족 간 거래 시
가족 간 증여 시 증여재산공제를 활용할 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있어 증여가 유리합니다.
양도가 유리한 경우
✅P가 없는 경우
분양권에 P가 붙지 않은 경우에는 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있습니다. 이 경우, 양도세가 0원이 발생하므로 증여보다 양도가 유리합니다.
이상으로 분양권 증여 절차 및 필요 서류에 대해 알아보았습니다. 법적 절차와 필요 서류를 정확히 이해하고 준비하면, 증여 과정을 순조롭게 진행할 수 있으실 것입니다.
절차가 복잡하고 법적 지식이 필요한 만큼, 가능하면 전문가의 도움을 받는 것을 추천 드리며, 증여 시기와 방법에 따라 세금 부담이 달라질 수 있으므로, 개인의 상황에 맞는 최적의 증여 전략을 수립하는 것이 중요하겠습니다.
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