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피치 못할 사정 또는 실수로 월세를 미납한 경우, 어느 날 갑자기 ‘월세 미납 강제 퇴거’ 당하는 것은 아닐까 걱정하시는 분들이 많으십니다.
월세 미납 강제 퇴거는 실제로 많이 발생하고 있지만, 대부분 어떤 절차로 이루어지는지 아는 경우는 많으므로, 이번 포스팅에서는 월세 미납 강제 퇴거의 법적 절차에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
강제 퇴거 절차를 밟으시기 전에 임차인 월세 미납시 임대인이 시기별로 어떻게 대응하면 좋을지에 대해 정리해두었으니 아래를 참고해보시기 바랍니다.
월세 미납 강제 퇴거 법적 절차
내용 증명 발송
강제 퇴거를 위한 첫 번째 절차는 내용 증명 발송입니다. 임대인은 임차인에게 내용 증명을 보내 계약 해지와 퇴거 요구를 통보해야 합니다.
내용 증명은 소송의 입증 자료로 활용되므로 반드시 보내야 하며 송달 기간은 통상 1일 ~ 2일 정도 소요됩니다. 절차가 그리 어렵지 않으니 아래를 참고하시기 바랍니다.
점유이전금지 가처분 신청 및 명도 소송 제기
내용 증명을 보냈음에도 임차인이 퇴거 요구에 응하지 않는 경우, 임대인은 점유 이전 금지 가처분 신청과 명도소송을 제기하게 됩니다.
- 점유 이전 금지 가처분 신청: 임차인이 건물을 제3자에게 양도하거나 재임대하는 것을 방지하기 위한 소송
- 명도 소송: 임차인이 점유 중인 건물을 인도하고 밀린 월세와 관리비, 소송 비용 등을 지급하도록 요구하는 소송
점유 이전 금지 가처분 신청과 명도 소송을 제기하는 비용은 부동산 가액의 10% 정도이며, 제기하는 기간은 1주 ~ 2주 정도입니다. 부동산 점유이전금지 가처분 신청 방법은 다음과 같습니다.
임시 처분 및 명도 소송 판결
소송 제기 후 법원이 점유 이전 금지 가처분 신청에 대해 임시 처분을 내리고, 명도 소송에 대해 판결을 내리게 됩니다.
임시 처분이 나오면 임차인은 건물을 제3자에게 양도하거나 재임대 할 수 없고, 임대인이 건물을 점유할 수 있게 됩니다.
명도 판결은 임차인이 건물을 인도하고, 밀린 월세와 관리비, 소송비용 등을 임대인에게 지급하도록 합니다. 명도 소송 판결을 받는 기간은 대략 6개월 ~ 1년 정도가 소요 됩니다.
인도 또는 상고
위와 같이 법원의 판결이 나면, 임차인은 법원의 명령에 따라 건물을 인도하거나, 판결에 불복하는 경우 상고를 진행 할 수 있습니다.
판결이 송달된 날로부터 2주 이내에 상고 여부를 결정해야 하며, 상고를 하는 경우 소송 기간은 대략 6개월 ~ 1년 정도입니다.
강제 집행
만약 임차인이 건물을 인도하지도 않고, 상고 하지도 않으면 임대인은 강제 집행 신청을 통해 임차인의 재산을 압류하거나, 경찰을 통해 임차인을 강제 퇴거 시킬 수 있습니다.
월세 미납 시 임차인이 알아야 할 내용
✅퇴거 의무
월세 미납으로 계약이 해지되면 임차인은 계약에 따라 퇴거해야 합니다. 임대인이 통보한 퇴거 요구 기간 내에 건물을 인도하고, 사전에 임대인과 함께 건물의 상태를 점검 후 보증금을 정산해야 합니다.
✅월세 납부 기한 및 방법 제시
임차인은 월세 미납의 사유와 상황을 임대인에게 솔직하게 설명하고, 월세를 납부할 수 있는 기한이나 방법을 제시해야 합니다.
만약, 월세 미납의 사유가 임대인에게 있거나, 계약 해지 통보가 부당한 경우 임대인에게 소송을 제기할 수 있는 권리가 있습니다.
✅상고
임차인은 명도 소송이 제기되면 변호사를 선임하여 소송에 임하며, 법원의 판결에 불복하는 경우 상고 기간 내에 상고할 수 있는 권리가 있습니다.
✅관리비, 소송 비용 지급
임차인은 소송이 진행되는 동안에도 월세와 관리비를 정상적으로 납부해야 할 의무가 있습니다. 또한 명도 소송에서 패소하는 경우 임대인의 소송 비용까지 임차인이 부담해야 할 수 있습니다.
✅방문 방해 및 재임대 금지
임차인은 임대인의 방문을 의도적으로 거부하거나 임차 목적물을 재임대하는 등의 행위를 하지 않아야 합니다. 이와 같은 행위는 임대인에게 점유 이전 금지 가처분 신청이나 명도 소송을 제기할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 임차인 역시 임대인의 권리를 존중하고, 법률에 따라 행동해야 합니다.
월세 미납 시 임대인이 알아야 할 내용
✅보증금 차감 및 관리비 확인
임차인이 월세를 미납하는 경우, 임대차 보호법에 따라 임대인은 보증금에서 미납 금액만큼 제할 수 있습니다.
단, 임대인은 임차인에게 계약 해지 사실과 퇴거 요구 사실을 통보해야 하며, 보증금에서 공제할 것인지 여부는 임대인이 선택할 수 있습니다.
만약 미납 금액이 보증금보다 크면, 임대인은 지급 명령을 신청하거나, 명도 소송을 하는 등의 추가적인 조치를 취해야 합니다.
보증금 만큼 관리비를 확인하는 것도 중요합니다. 보증금을 정산할 때는 임차인이 관리비를 정산일까지 납부했는지를 꼭 체크해야 하고, 미납 상태라면 보증금 반환을 유예해야 합니다.
또한, 관리실에 연락하여 관리비가 미납 될 경우 즉시 임대인에게 연락이 올 수 있도록 조치해두는 것이 좋습니다.
✅임대차 계약 해지 및 명도 소송
임대인은 임차인이 월세를 2기(주택) 또는 3기(상가) 이상 미납 시, 임대차보호법에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다.
이 때, 임차인에게 월세를 납부를 최소 2회 이상 요구해야 하며, 임차인이 월세를 납부하지 않는 경우 임대인은 계약 해지 사실과 퇴거 요구 사실을 통보해야 합니다.
임차인이 퇴거 요구에 응하지 않으면 임대인은 점유 이전 금지 가처분 신청과 명도 소송을 진행할 권리가 있습니다. 보다 자세한 임대차보호법 상 계약 해지 요건은 다음을 참고하시기 바랍니다.
✅임차인의 재산 훼손 금지
임대인은 월세 미납을 이유로 임의로 임차인의 재산을 훼손해서는 안 됩니다. 가장 흔한 실수가 현관 비밀번호를 바꾸는 것인데, 이런 행위는 임차인에게 형사 고소나 민사 소송을 제기할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.
이상으로 월세 미납 강제 퇴거 절차 및 각자의 입장에서 알아야 할 내용을 자세히 말씀드렸습니다. 강제 퇴거는 임대인과 임차인 모두에게 큰 불편과 손해를 줄 수 있으므로 임대인과 임차인이 서로 협의하고 타협하는 것이 가장 좋다는 것을 기억하시기 바랍니다.
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