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신축 아파트 분양권으로 내집마련을 꿈꾸고 계신가요? 그렇다면 지금 바로 분양권 거래 절차에 대해 완벽히 이해하고 가실 것을 추천드립니다.
최근 신축에 대한 수요가 높아지면서 분양권 거래 절차에 대한 이해도가 높아지긴 했지만, 여전히 복잡한 규제와 법적 절차로 인해 제대로 모르는 경우가 많습니다.
이번 포스팅에서는 신축 아파트 분양권 거래 절차를 A부터 Z까지 총정리해보도록 하겠으니 꼼꼼히 읽어보시면 큰 도움이 될 것입니다.
분양권 전매의 정의
분양권 전매는 아파트 분양 계약자가 입주 전 제3자에게 그 권리를 양도하는 것을 말합니다. 즉, 건설 중인 아파트의 소유권을 이전하는 것으로 법적으로는 ‘분양권 매매’가 아닌 ‘지위의 양도’로 간주됩니다.
분양권 전매 종류
일반 거래
일반 거래는 실제 거래 가격을 그대로 신고하는 가장 안전하고 합법적인 방법으로, 모든 거래 내용을 투명하게 신고합니다. 세금 부담이 있지만, 법적 리스크가 없어 장기적으로 가장 안전한 거래 방식에 속합니다.
손피 거래
손피 거래는 매수인이 양도소득세를 부담하는 방식으로, 매도인이 원하는 순수익(=손피)에 양도소득세를 더한 금액이 실제 거래 가격이 됩니다.
손피 거래도 합법적인 거래 방식에 속하지만, 복잡한 세금 계산이 필요하고 매수인의 부담이 커질 수 있습니다. 반면에, 매도인 입장에서는 세후 수익을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다.
다운 거래
다운 거래는 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 신고하는 불법적인 방식으로 절대 해서는 안 되는 방식 입니다. 당장의 세금은 줄일 수 있겠지만, 적발 시 엄중한 처벌을 받게 되며 추후 양도세 비과세 혜택 상실, 가산세 부과 등 심각한 불이익을 받을 수 있습니다. 보통, 부동산 광고에 ‘필요금액’ 또는 ‘추가금’으로 표시되는 경우가 많으니 주의하시기 바랍니다.
아파트 분양권 거래 절차
분양권 전매 계약은 여러 단계를 거쳐 복잡하게 진행 됩니다. 따라서, 각 단계를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
분양권 전매 계약 체결
✅매매 조건 협의
매매가격, 계약금, 잔금 지급 일정 등 기본 조건을 협의하고, 기존에 매도자가 납부한 계약금 및 중도금 등의 정산 방법을 결정합니다.
✅가계약
주요 계약 조건을 포함한 가계약서를 작성하거나, 가계약 내용을 중개인을 통해 상호 문자로 주고 받습니다. 가계약금은 통상적으로 계약금의 10% 내외로 결정됩니다.
✅본계약
가계약 시 협의한 날짜에 맞춰 부동산 중개인 입회하에 본계약서를 작성하며, 이 때 가계약금을 제외한 나머지 계약금을 지급합니다. 계약금을 지불한 후에는 반드시 영수증을 보관하시고, 계약서에 포함되는 주요 내용은 다음을 참고 하시기 바랍니다.
🔶분양계약서 주요 내용 🔶
- 매도인, 매수인 인적사항
- 물건에 대한 설명 (아파트 위치, 면적 등)
- 매매 대금 및 지급 방법
- 분양권 관련 기존 납부 금액 정산 방법
- 권리의무승계 신청 일정
- 중도금 대출 승계 관련 사항 (해당 시)
중도금 대출 승계(해당 시)
✅대출 승계 가능 여부 확인
매도인의 기존 중도금 대출 현황을 파악하고, 매수인의 대출 자격 심사를 통해 중도금 대출 승계 가능 여부를 확인합니다.
✅대출 승계 신청
대출 승계가 가능한 경우, 분양권 매매 계약서, 신분증, 소득증빙 서류 등을 준비해서 중도금 실행 은행에 방문, 대출 승계를 신청합니다.
분양사무소 방문 및 권리의무 승계 신청
중도금 대출 승계 신청을 완료했다면, 분양사무소에 방문해 권리의무승계를 신청해야 합니다. 자세한 절차는 다음을 참고하시기 바랍니다.
✅ 필요서류준비
- 공통: 분양권 매매계약서, 신분증, 인감도장
- 매도인: 분양계약서, 계약금 영수증, 인감증명서
- 매수인: 주민등록등본, 인감증명서, 가족관계증명서
✅분양사무소 방문
권리의무승계에 필요한 서류를 준비하여 분양사무소를 방문, 권리의무승계 신청서를 작성 및 제출합니다.
🔸필요 서류
- 공통: 분양권 매매계약서, 신분증, 인감도장
- 매도인: 분양계약서, 계약금 영수증, 인감증명서
- 매수인: 주민등록등본, 인감증명서, 가족관계증명서
✅분양대금 납부 현황 확인
기존 매도인이 납부한 분양 대금을 확인하고, 향후 납부해야 할 금액 및 일정을 확인합니다.
✅권리의무승계 계약 체결
건설사와 매수인간 신규 분양 계약이 체결되며, 매도인의 권리와 의무가 매수인에게 이전됩니다.
✅승계 수수료 납부
권리의무승계 계약 체결 후 건설사에서 정한 권리의무승계 수수료를 납부하고 영수증을 수령합니다.
✅잔금 지급 및 정산
매수인은 매도인에게 잔금을 지급하고, 기존 납부된 금액에 대해 정산을 진행합니다.
✅서류 수령 및 확인
매수인은 건설사로부터 권리의무승계 완료 확인서 및 새로운 분양계약서를 수령합니다.
부동산 실거래 신고 및 양도소득세 납부
분양권 전매 거래 후 30일 이내에 국토교통부에 부동산 실거래 신고를 진행해야하며, 양도일에 해당되는 날로부터 2개월 이내 양도소득세를 납부해야 합니다.
이상으로 아파트 분양권 거래 절차에 대해 자세하게 알아보았습니다. 분양권은 실물이 없는 ‘권리’를 주고 받는 거래이기 때문에 자칫 잘못하면 사기에 휘말리기 쉽습니다. 위 내용을 잘 참고하셔서 안전하게 거래하시기를 바랍니다.
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