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경매는 그 목적이 투자든, 내집 마련이든 평상시보다 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있어 항상 많은 분들이 관심을 가지고 계십니다.
그러나 다른 투자 방법과 마찬가지로 경매도 자칫 잘못하면 실패하기 쉽기 때문에 입찰에 임하기 전 고려해야하는 주의사항들이 엄연하게 존재합니다.
오늘은 경매 초보분들을 위해 아파트 경매 주의점에 대한 글을 작성해보았으니 도움이 되었으면 좋겠습니다.
아파트 경매 주의점
예산은 최대한 보수적으로
경매 초보일수록 경락잔금대출(=경매대출)을 맹신하고 뛰어드는 경우가 많은데 조심하셔야 합니다. 아파트 경락 대출의 경우 주택담보대출에 적용되는 LTV, DSR 등의 규제를 똑같이 적용 받을 뿐더러 방공제(한도 차감 규제)가 존재하기 때문입니다.
또한, 경매 대금과 대출이자 외 명도, 인도 명령, 인테리어, 관리비 등이 추가로 필요하므로 이러한 부대 비용들까지 고려하여 보수적으로 예산을 잡아야 열심히 낙찰 받은 물건을 놓치지 않을 수 있습니다.
감정가와 시세를 혼동하지 말자
많은 경매 초보분들이 감정가를 곧 시세로 착각하고 경매에 임하시는 분들이 많습니다. 그러나 감정가와 시세는 엄연히 다른 것으로 감정가가 시세보다 높거나 낮을 수 있으니 반드시 부동산 어플 및 부동산 방문을 통해 실제 시세를 기준으로 가격을 평가해야 합니다.
또한, 아파트 매물이 경매로 나왔다고 하더라도 일반 매매보다 무조건 싼 것이라고 항상 장담할 수는 없습니다. 일반적으로 부동산 하락장에서 경매에 나온 매물의 경우 법원에서 최저매각금을 결정하고 현황조사서를 작성하는 시점보다 실제 경매 기일에 일반 매매의 시세가 더 떨어져 있을 가능성이 있기 때문입니다.
따라서 하락장에 경매를 참여하는 경우 일반 매매 시세도 항상 체크를 하고 있어야 하며 오히려 경매보다 부동산에서 급매를 잡는 게 더 유리할 수 있습니다.
권리 분석이 쉬운 물건부터
경매에 대해 잘 모를수록 초반에 피해야 하는 것이 바로 특수 물건입니다. 특수 물건은 수익률은 높을 수 있으나 경매 경험이 많지 않은 초보자 분들이 하시기엔 권리 분석 난이도가 있기 때문입니다. 많은 초보자분들이 낙심하고 경매계를 떠나는 이유가 여기에 있습니다.
권리 분석은 경험이 쌓일수록 점점 쉬워지므로 초반에는 쉬운 물건들부터 접하시는 것을 추천 드리며, 권리 분석이 이미 익숙하신 분들은 매물의 가치 판단과 출구 전략을 잘 세우시는 데 집중하시면 되겠습니다.
권리 분석에 관한 팁을 하나 드리자면 권리 분석은 말소기준권리일이 제일 중요합니다. 말소기준권리일보다 앞선 날짜에 선순위 임차인 등 다른 권리가 존재한다면 경매 낙찰자가 모두 떠안고 가야 하니 주의하시기 바랍니다. 말소기준권리일보다 뒤의 권리들은 낙찰 후 모두 사라지게 됩니다.
현장 발품은 필수
요즘은 부동산 프롭테크들이 워낙 발달되어 있어서 낙찰에 필요한 정보의 9할은 집에서도 파악이 가능합니다. 하지만 집에서는 절대로 파악할 수 없는 나머지 1할이 때로는 성공적인 경매냐 아니냐를 판단하는 결정적인 요소가 되기도 하므로 현장 발품은 반드시 필요합니다.
현장에 가셔서 보셔야 할 것은 매물의 점유 상태, 건물 상태,유치권 행사 여부,주변 동네 분위기 등이 있으며 특히 유치권 행사 여부가 중요합니다. 유치권이 행사 중인 경우 플랜카드가 잔뜩 걸려있을 것인데 이러한 건물의 매물에는 경락잔금대출 실행이 불가능하니 꼭 사전에 파악해두시기 바랍니다.
체납 관리비 체크
일단 집이 경매로 넘어가면 이미 갈 때까지 간 것이므로 점유자들은 관리비 납부 따위는 신경을 쓰지 않는 경우가 많습니다. 경매에서는 관례상 미납 관리비는 낙찰자가 인수하게 되므로 입찰하기 전에 체납 관리비 액수를 확인하는 것이 필요합니다.
낙찰자가 인수하게 되는 관리비는 공용 관리비만 해당되니 관리사무소에서 혹시 전용 관리비까지 요구하는 경우는 인수 의무가 없음을 명확히 하시기 바랍니다.
절세를 위한 필요 경비 체크
경매의 근본적인 목적은 투자금 대비 수익률을 높이는 것입니다. 따라서 양도 차익을 높이는 것도 중요하지만 세금을 줄이는 것도 중요합니다.
특히 다주택자의 경우 주택수에 따라 취득세 중과, 양도세 중과 등의 규제가 적용될 수 있으니 그 중요성이 매우 크다 할 수 있겠습니다. 양도세 공제에 필요한 필요 경비 항목의 영수증을 미리 미리 잘 챙겨두시기 바랍니다.
이상으로 아파트 경매 주의점에 대해 자세하게 알아보았습니다. 입찰하시기 전에 다시 한 번 위 내용들을 따져보셨는지 돌아보시고 성공적인 경매 투자 하시길 기원합니다.
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