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갭투자자들에게 가장 큰 리스크는 세입자를 구하지 못하는 것입니다. 세입자를 구하지 못했다면, 가장 먼저 고려해야 할 것이 바로 임대 조건을 유연화하는 것입니다. 시장 상황에 맞춰 임대 조건을 조정함으로써 세입자를 구할 가능성을 높일 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 갭투자 전세 못구하면 어떻게 대응해야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
갭투자 전세 못구하면 어떻게 해야할까?
✅보증금 조정
보증금 조정은 전세가 구해지지 않을 경우 가장 효과적인 대응 방법입니다 생각보다 많은 사람들이 1~2천만원 정도의 갭으로 결정을 망설이는 경우가 다반사이기 때문입니다.
물론, 보증금을 10-20% 낮추는 것이 단기적으로는 투자금이 더 들어가기 때문에 손해처럼 보일 수 있지만, 장기 공실을 방지하는 것이 더 큰 이득일 수 있습니다.
또한, 금전적인 손해도 손해지만, 무엇보다 공실 기간 동안의 심리적 스트레스도 무시할 수 없는 수준입니다. 차라리 낮춰서 빨리 전세를 맞추는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.
경우에 따라 보증금 분할 납부 옵션을 제시하는 것도 효과적일 수 있습니다. 예를 들어, 입주 시 70%, 3개월 후 30% 납부 등의 방식입니다. 다만, 본인의 대출 상환 계획에 차질이 없는지 먼저 확인해야 합니다.
✅계약 기간 조정으로 입주 문턱 낮추기
유연한 계약 기간을 제시하는 것 또한 더 많은 잠재적인 임차 수요를 확보할 수 있는 방법 중 하나입니다.
직장 이동이 잦는 젊은 층을 타겟으로 1년 계약 등 단기 옵션을 제공하거나, 갱신 옵션을 명시적으로 제공하면 세입자에게 안정감을 줄 수 있습니다.
✅전세 ➡ 반전세 or 월세 전환
잔금이 가까워 지도록 전세가 구해지지 않는다면 전세를 월세 또는 반전세로의 전환을 고려해볼 수 있습니다. 예를 들어, 3억짜리 전세를 보증금 1억에 월세 80만원인 반전세로 전환하는 것입니다.
단, 이 경우에 주의할 점은 월세 전환으로 인해 발생하는 세금(임대소득세)문제 입니다. 전세의 경우, 부부합산 공시가격 12억을 초과하는 고가 주택이 아니라면 2주택까지는 임대소득세가 부과되지 않지만, 월세는 2주택부터 무조건 과세가 됩니다.그러므로 월세 소득에 대한 세금 계산을 미리 해보고, 이를 고려하여 임대료를 책정하실 필요가 있습니다.
✅주택담보대출로 잔금 치기
보증금을 낮추기도 싫고, 반전세나 월세도 싫다면 남은 방법은 주택담보대출을 받아 잔금을 치는 것 뿐입니다.
대출 금리가 좋고, 단기간에 전세가가 오를 수 있을 것으로 예상되는 경우에는 잔금을 치고 기다리다 원하는 가격에 세입자를 맞추는 것도 좋은 방법입니다. 단 보유 주택수와 규제지역 여부에 따라 LTV 한도가 달라지므로 자금 계획을 꼼꼼하게 세워야 합니다.
만약, 신축 분양권에 투자한 후 전세를 구하지 못해 잔금을 쳐야하는 경우라면 아래의 절차를 확인해보시는 것이 도움이 될 것입니다.
빠르게 전세 구하는 실전 활용팁
전세가 구해지지 않으면 사실 근본적인 원인은 가격입니다. 가격만 매력적이라면 사실 대부분 전세를 구할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 계속 전세 가격을 내릴 수는 없으므로, 이 때는 부동산 소장님들께 내 물건이 제일 먼저 브리핑 될 수 있도록 어필하는 방법이 가장 유요합니다.
아래는 제가 실제로 전세를 다른 사람들보다 빨리 뺄 수 있었던 과정을 정리해두었으니 도움이 되기를 바랍니다.
✅부동산 정보 엑셀 LIST UP
먼저 네이버 부동산이나, 부동산 지인 빅데이터 기능을 활용해 내 물건지의 부동산 정보를 엑셀에 정리합니다.
이 때, 내가 투자한 단지 뿐만 아니라 상,하급지 가릴 것 없이 정보를 모으는 것이 핵심입니다. 상급지 가격에 밀려나는 수요도 있고, 하급지에서 올라오려는 수요도 있기 때문입니다.
✅부동산에 광고
정리한 연락처를 바탕으로 아래와 같이 공손하고 자세하게 부동산에 문자를 돌립니다. 다짜고짜 문자를 보내는 것이기 때문에 공손하게 보내시는 것이 좋습니다.
문자를 발송한 후에는 문자를 발송한 날짜, 답장 여부, 광고 여부 등을 정리해두고 호의적인 반응을 보이는 사장님들 위주로 직접 전화를 돌려줍니다. 문자만 틱틱 날리는 것 보다 전화하는 것이 효과적이고, 전화하는 것보다 방문하는 것이 더 효과적입니다.
✅전세 매물 전수 조사 및 트래킹
다음으로는 전세가 구해지는 그 순간까지 투자한 단지는 물론, 지역의 경쟁이 될만한 모든 단지들의 전세 매물 수와 가격, 정보를 정리하고 주기적으로 아래와 같이 전수 조사 및 트래킹 해야합니다. 그래야 시장의 흐름을 파악하고, 과연 내 전세가가 적정한 수준인지를 객관적으로 판단할 수 있게 됩니다.
✅광고 전단지 돌리기
다음 단계는 광고 전단지를 만들어서 직접 부동산에 방문하는 것입니다. 저의 경우 아래와 같이 파워포인트와 미리캔버스를 활용해서 전단지를 만들었습니다.
인터넷에 소량으로 프린트할 수 있는 업체들이 많으니 찾아서 전단지를 출력한 후, 소재지 부동산을 돌아다니며 사장님들과 얘기하고, 내 물건을 어필하는 것입니다.
전화만 해도 상관은 없지만, 실제로 부동산을 방문하면 시장에 대한 더 정확한 정보를 얻을 수 있고, 무엇보다 내 물건과 노력을 각인 시킬 수 있습니다.
이렇게 되면 다른 물건이 내 물건보다 좋더라도, 소장님들이 내 물건을 먼저 브리핑 해줄 가능성이 조금이라도 올라가며, 이것이 바로 전세를 구하게 되는 지름길로 연결됩니다.
✅복비 두 배 제안하기
마지막 단계는 바로 복비를 두 배로 제안하는 것입니다. 복비는 부동산 수입의 원천이니, 이렇게 하면 소장님들이 좀 더 적극적이고 경쟁적으로 중개에 임하실 수 있습니다. 물론 이 때는 내가 원하는 가격에 전세를 빼주는 것으로 조건을 맞춰야 합니다.
단, 기분 나빠하시는 소장님들이 있을 수 있으니 선심 쓰듯 얘기하는 것이 아니라 예의를 갖춰야합니다.
이상으로 갭투자 전세 못구하면 어떻게 대응해야할지에 대한 방법을 소개해드렸습니다. 투자는 대응의 영역이라지만, 무턱대고 투자하기 전에 시장 상황과 자금 여력을 면밀하게 판단하시는 것이 가장 중요하다는 점을 잊지 마시고 신중하게 투자하시기 바랍니다.
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